di Alessandra Schofield
Mutuo prima casa Il Fondo Consap può agevolare l’accesso al finanziamento. Il Fondo Consap mutui, tecnicamente Fondo di garanzia per la prima casa, è uno strumento pubblico istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze per agevolare l’accesso al credito immobiliare destinato all’acquisto dell’abitazione principale a chi vuole acquistare ma può avere difficoltà a offrire alla banca garanzie sufficienti.
La sua disciplina originaria si trova nell’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, che ha previsto la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui ipotecari per la prima casa. Le norme attuative sono state poi adottate con il decreto interministeriale 31 luglio 2014, che ha regolato il funzionamento operativo del Fondo e ha individuato Consap come soggetto gestore.
Sia chiaro che non si tratta di un contributo a fondo perduto, né di un’erogazione diretta al mutuatario, né di uno sconto sul prezzo dell’immobile. Il meccanismo è quello della garanzia pubblica. Lo Stato, in pratica, interviene a garanzia di una parte della quota capitale del mutuo, riducendo il rischio assunto dalla banca finanziatrice. Il debitore resta comunque obbligato a restituire integralmente il mutuo secondo le condizioni contrattuali pattuite con l’istituto di credito, ma la presenza della garanzia statale può rendere più agevole l’accesso al finanziamento, soprattutto quando il richiedente dispone – come si diceva – di garanzie personali limitate o di un anticipo contenuto.
La disciplina generale prevede che il Fondo possa rilasciare una garanzia pubblica pari, ordinariamente, al 50% della quota capitale del mutuo. L’importo del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro e il mutuo deve essere connesso all’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale del mutuatario. La normativa consente anche l’acquisto con interventi di ristrutturazione, purché collegati all’accrescimento dell’efficienza energetica dell’unità immobiliare; non è invece ammessa la ristrutturazione autonoma, svincolata dall’acquisto.
L’immobile oggetto dell’acquisto deve essere destinato a prima casa e non deve rientrare tra le abitazioni di lusso. In particolare, restano escluse le abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Il richiedente, alla data di presentazione della domanda, non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero, salvo l’ipotesi specifica di immobili acquisiti per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.
La differenza tra un mutuo assistito dal Fondo Consap e un mutuo ordinario senza garanzia pubblica riguarda, quindi, soprattutto il profilo del rischio bancario. Nel mutuo senza Consap, la banca valuta l’operazione secondo i propri criteri interni e si tutela principalmente attraverso l’ipoteca sull’immobile, l’analisi del reddito, la stabilità lavorativa, la sostenibilità della rata, il merito creditizio e l’eventuale presenza di ulteriori garanzie. Quando il mutuo richiesto è elevato rispetto al valore dell’immobile, ad esempio perché si avvicina o supera l’80% del prezzo di acquisto, l’istituto può assumere un atteggiamento più prudente, richiedere garanzie aggiuntive o negare il finanziamento.
Nel mutuo con Fondo Consap, invece, una parte della quota capitale è coperta dalla garanzia dello Stato. Questo non comporta un diritto automatico all’erogazione del mutuo, ma può rafforzare la posizione del richiedente nella fase istruttoria. La banca conserva infatti il potere di valutare autonomamente la sostenibilità dell’operazione, e quindi reddito, rata, rapporto tra debiti e capacità reddituale, contratto di lavoro, eventuali altri finanziamenti, regolarità della storia creditizia, valore dell’immobile e documentazione prodotta restano elementi decisivi, ma la garanzia pubblica attenua il rischio per l’intermediario.
Negli ultimi anni il Fondo è stato oggetto di interventi normativi successivi, soprattutto per favorire l’accesso al credito da parte di giovani e nuclei familiari in condizioni specifiche. L’articolo 64 del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, il cosiddetto decreto Sostegni bis, ha introdotto la possibilità di elevare la garanzia all’80% della quota capitale per i soggetti rientranti nelle categorie prioritarie, in presenza di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e di un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori. Tale regime rafforzato è stato poi oggetto di proroghe e rifinanziamenti successivi.
In particolare, la legge 30 dicembre 2024, n. 207, legge di bilancio 2025, all’articolo 1, commi 113-115, ha nuovamente disciplinato l’operatività del Fondo. Dal 1° gennaio 2025, secondo quanto riportato da Consap, l’accesso al Fondo prima casa è previsto esclusivamente per determinate categorie: giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni, purché almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni; nuclei familiari monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari; giovani che non hanno compiuto 36 anni; nuclei familiari numerosi con tre, quattro, cinque o più figli di età inferiore a 21 anni, entro le rispettive soglie ISEE previste.
Per le categorie prioritarie, la garanzia può quindi assumere un peso più importante rispetto alla garanzia ordinaria del 50%. In particolare, per i soggetti che rientrano nelle categorie prioritarie, con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, la garanzia concedibile può essere elevata fino all’80% della quota capitale. Per i nuclei familiari numerosi, la disciplina prevede soglie ISEE e percentuali di garanzia differenziate: fino a 40.000 euro di ISEE per nuclei con tre figli di età inferiore a 21 anni, con garanzia fino all’80%; fino a 45.000 euro per nuclei con quattro figli, con garanzia fino all’85%; fino a 50.000 euro per nuclei con cinque o più figli, con garanzia fino al 90%.
Dal punto di vista operativo, la domanda non viene presentata direttamente dal cittadino a Consap. Il richiedente deve rivolgersi a una banca o a un intermediario finanziario aderente all’iniziativa e chiedere espressamente che il mutuo sia assistito dalla garanzia del Fondo prima casa. La banca raccoglie la domanda, verifica la documentazione e trasmette la richiesta secondo la procedura prevista. Il modulo da utilizzare è quello ufficiale Consap/MEF/ABI; l’utilizzo di modulistica non corretta può impedire la regolare lavorazione della richiesta.
Alla domanda devono essere allegati i documenti necessari all’istruttoria: documento d’identità, codice fiscale, documentazione reddituale, documentazione relativa all’immobile e alla compravendita, eventuale attestazione ISEE quando necessaria per accedere alla garanzia rafforzata, oltre agli ulteriori documenti che la banca può richiedere in base al profilo del richiedente. In concreto, possono essere necessari buste paga, dichiarazioni dei redditi, contratto di lavoro, certificazioni anagrafiche, stato di famiglia, documenti relativi alla proposta di acquisto o al preliminare e perizia sull’immobile.
L’ammissione al Fondo non obbliga automaticamente la banca a erogare il finanziamento, perché la decisione finale resta subordinata alla valutazione del merito creditizio e della sostenibilità economica dell’operazione. Allo stesso modo, il Fondo non elimina l’ipoteca, che resta normalmente la principale garanzia reale del mutuo. In caso di inadempimento del mutuatario, l’intervento del Fondo a favore della banca non estingue il debito del cliente, e Consap può agire per il recupero delle somme liquidate, secondo quanto previsto dalla disciplina attuativa del Fondo.
