di Alessandra Schofield
Agevolazioni prima casa anche in caso di un nuovo acquisto immobiliare, ma a precise condizioni. L’agevolazione prima casa è un regime fiscale di favore previsto per chi acquista un’abitazione in presenza dei requisiti soggettivi, oggettivi e territoriali stabiliti dalla legge. La disciplina di riferimento è contenuta nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, che individua i requisiti dell’agevolazione, le dichiarazioni da rendere nell’atto di acquisto e le conseguenze in caso di decadenza.
Per usufruire dell’agevolazione prima casa, l’acquirente deve comprare un’abitazione che non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, cioè abitazioni signorili, ville, castelli o palazzi di pregio artistico o storico. Deve inoltre avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure impegnarsi a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto, salvo le ipotesi particolari previste dalla normativa. Nell’atto di acquisto devono poi essere rese alcune dichiarazioni: in particolare, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune del nuovo acquisto; deve inoltre dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistata con i benefici prima casa. L’Agenzia delle Entrate riepiloga questi presupposti nella scheda dedicata all’agevolazione.
Poniamo però che si voglia comprare una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa, pur possedendo ancora una precedente abitazione acquistata anch’essa con i benefici prima casa. In passato questa situazione era incompatibile con il nuovo beneficio, salvo alienare prima l’immobile già posseduto. La disciplina è poi stata resa più flessibile: oggi è possibile acquistare la nuova casa con l’agevolazione, anche se si possiede ancora la precedente prima casa, purché ci si impegni ad alienare, cioè a trasferire ad altri, quest’ultima entro il termine previsto dalla legge, come indica il comma 4-bis della Nota II-bis.
Dal 1° gennaio 2025 questo termine è di due anni. La legge 30 dicembre 2024, n. 207, cioè la legge di bilancio 2025, ha infatti raddoppiato il periodo concesso per alienare la precedente prima casa.
La legge, quindi, ammette una fase transitoria nella quale il contribuente può essere titolare di due immobili collegati all’agevolazione prima casa: quello già posseduto e quello appena acquistato. Tuttavia, questa doppia titolarità è ammessa solo perché la precedente abitazione deve essere alienata entro due anni dalla data del nuovo acquisto. Se l’alienazione fiscalmente rilevante, quindi la vendita, la donazione o comunque un atto idoneo a trasferire a terzi il diritto sull’immobile, non avviene entro il termine, il beneficio applicato al nuovo acquisto viene meno. Per gli acquisti soggetti a imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra l’imposta agevolata del 2% e l’imposta ordinaria del 9%; per gli acquisti soggetti a IVA, viene meno l’aliquota agevolata del 4%, con recupero della differenza d’imposta secondo il regime applicabile. In entrambi i casi possono aggiungersi sanzioni e interessi.
Dal punto di vista operativo, non occorre presentare una domanda separata all’Agenzia delle Entrate, poiché l’agevolazione si richiede direttamente nell’atto notarile di acquisto. È quindi fondamentale informare il notaio, prima del rogito, che si intende acquistare con agevolazione prima casa pur essendo ancora proprietari della precedente abitazione agevolata. Il notaio dovrà verificare la situazione immobiliare dell’acquirente, la categoria catastale del nuovo immobile, il Comune in cui si trova l’abitazione, la residenza o l’impegno al trasferimento della residenza, e l’eventuale presenza di altri immobili che potrebbero impedire l’accesso al beneficio.
Nell’atto di acquisto devono essere inserite le dichiarazioni richieste dalla normativa. Nel caso specifico, oltre alle dichiarazioni ordinarie per la prima casa, deve risultare anche l’impegno ad alienare entro due anni l’abitazione già acquistata con i benefici prima casa.
