di Alessandra Schofield
4° Rapporto Federproprietà-Censis Il paradosso della domanda crescente degli immobili e dell’aumento delle “case dormienti”. Il 4° Rapporto Federproprietà-Censis, pubblicato a novembre, analizza il rapporto degli Italiani con la casa – approfondendo anche il fenomeno delle “case dormienti” – alla luce del fatto che il tema è tornato al centro del dibattito pubblico e dell’agenda politica per una combinazione di fattori strutturali, sociali ed economici.
In molte aree – soprattutto grandi città, città universitarie e località turistiche – la domanda di abitazioni supera l’offerta, con difficoltà crescenti per giovani, studenti, lavoratori fuori sede e famiglie a basso reddito nel trovare soluzioni abitative adeguate. Questa insufficienza rende “l’abitare” una priorità politica e sociale.
Contestualmente, l’esplosione degli affitti brevi tramite piattaforme digitali ha trasformato interi quartieri, specialmente nei centri storici, espellendo di fatto i residenti, trasformando il tessuto sociale e commerciale e riducendo l’offerta di abitazioni a lungo termine, effetti che hanno intensificato il dibattito pubblico e richiesto interventi regolatori. Nello stesso tempo, è evidente che questo tipo di locazioni rappresentano per molti proprietari un’opportunità per valorizzare immobili che altrimenti resterebbero inattivi. Il quadro normativo è in continua evoluzione, soprattutto per quanto riguarda la tassazione e la distinzione tra attività occasionali e attività assimilabili all’impresa.
I proprietari che sarebbero anche disposti ad affittare a lungo termine, non lo fanno – e parliamo dell’82% degli intervistati – per timore della morosità degli inquilini e delle difficoltà e tempistiche nel rientrare in possesso dell’immobile. Il Report ha registrato un largo consenso verso misure che tutelino i proprietari, come la creazione di una banca dati degli inquilini morosi e l’accelerazione delle procedure di sfratto, e il 66% è contrario a penalizzazioni fiscali per chi lascia gli immobili vuoti.
Crescono così le cosiddette “case dormienti”, cioè le abitazioni intestate a persone fisiche che risultano inutilizzate e non immesse né nel mercato della compravendita né in quello della locazione. Il patrimonio complessivo ammonta a 8,5 milioni di unità, pari al 25,7% del totale. Vi rientrano seconde case non locate o impiegate solo per soggiorni brevi, abitazioni prive di allacciamenti alle reti e immobili non riscontrati nelle dichiarazioni dei redditi. Quindi si crea il paradosso nel quale da un lato abbiamo una domanda crescente di abitazioni a prezzi accessibili, soprattutto nelle aree urbane, dall’altra una quota consistente del patrimonio immobiliare che rimane inutilizzato.
La proprietà della casa, comunque, resta per gli Italiani un importante fattore identitario: secondo il 92% si dovrebbe facilitare l’accesso alla proprietà, poiché ciò genera sicurezza e stabilità sociale. La casa continua infatti a rappresentare un rifugio sicuro, percezione rafforzata da un contesto segnato da incertezze globali. Ma, sebbene il disagio abitativo più grave risulti in diminuzione, persistono difficoltà per giovani e famiglie a basso reddito nell’accedere alla proprietà, con crescente dipendenza dal supporto familiare. I giovani e le persone con redditi medio-bassi faticano a fornire al sistema bancario le garanzie necessarie per ottenere un mutuo. Inoltre, l’impatto di fenomeni recenti come inflazione, aumento dei costi energetici e pressione sui bilanci familiari hanno aumentato la vulnerabilità economica di queste fasce di popolazione. Senza contare che molte categorie – giovani in particolare – vivono condizioni lavorative non stabili, che rendono difficile assumere impegni di lungo periodo come l’accensione di un mutuo e affrontare i costi di gestione e mantenimento degli immobili, anche in correlazione con il tema dell’efficientamento energetico. Molti Italiani percepiscono le spese energetiche come eccessive e mostrano interesse verso investimenti in case più efficienti. Gli interventi di efficientamento aumentano il valore dell’immobile, ma gli incentivi pubblici appaiono complessi e poco accessibili. Il tema della transizione energetica è quindi intrecciato con nuove e ulteriori pressioni economiche sui proprietari.
Molte dinamiche italiane sono condivise anche in altri Paesi europei, dove emergono analoghe difficoltà relative all’accesso alla casa, alla pressione delle locazioni brevi e ai costi dell’efficientamento energetico.
Secondo il Rapporto, tutelare i proprietari nel caso di locazioni, sostenere l’accesso alla proprietà per i gruppi più vulnerabili, accompagnare la transizione energetica evitando effetti penalizzanti e preservare la funzione residenziale delle città senza ostacolare la possibilità per i piccoli proprietari di valorizzare i loro immobili, rappresentano le principali linee d’azione necessarie per riequilibrare il mercato immobiliare.
